Profiel van een startend immobiliënkantoor in Vlaanderen

Abstract

De vastgoedsector is een markt van 100 miljard euro per jaar. Doorheen de thesis wordt slechts een deel van de sector, namelijk de startende makelaars, behandeld. Startende ondernemingen kunnen zeer poreus zijn. In 2006 gingen 7.692 ondernemingen failliet in Vlaanderen, hetgeen er op wijst dat er nood is aan doorlichting voor een starter die zo weinig mogelijk fouten wenst te maken. Een starter met het juiste profiel voor een bepaald beroep zal de slaagkansen van zijn opgerichte zaak verhogen. De centrale onderzoeksvraag luidt: ‘Wat is het profiel van een startend immobiliënkantoor in Vlaanderen?’. Het theoretische gedeelte is gebaseerd op literatuur en op informatie verkregen via interviews met personen die expert ter zake zijn. Het eerste onderdeel van het theoretische onderzoek bestudeert de vastgoedmakelaar in het algemeen. De functie van de makelaar bestaat uit de bemiddelingsfunctie en de beheerfunctie. Het voordeel van het werken met een onroerend goed makelaar is zijn professionalisme en zijn ervaring. De vastgoedexpert en de vastgoedpromotor zijn aanverwante beroepen van de makelaar. De vastgoedsector is het tweede besproken onderdeel. De professionele instelling die vastgoedmakelaars vertegenwoordigt is de beroepsinstelling voor vastgoedmakelaars (BIV). De bekendste vakverenigingen voor Vlaanderen zijn de VVF (Vlaamse Vastgoed Federatie) en de CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen van België). Het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar is de voornaamste wetgeving voor de makelaarsmarkt. De cijfergegevens en de spreiding van de vastgoedmakelaars geven weer dat België beschikt over om en beide 1.700 vastgoedkantoren, hetgeen goed is voor een tewerkstelling van 4.802 makelaars in Vlaanderen. Beleggen in vastgoed is mogelijk via directe en indirecte beleggingen. Vastgoed houdt immers meer in dan enkele beleggen in een particuliere woning. Het derde onderdeel van de bespreking is de financiële analyse van de vastgoedsector. De gegevens, bekomen via Belfirst, geven weer dat de voornaamste acitva post van de balans de vaste activa is. Voor de gemiddelde startende makelaar bedroeg deze € 540.000 in 2005. De passiefzijde van de balans wordt bijna evenredig vertegenwoordigd door de posten eigen vermogen, niet vlottende passiva en vlottende passiva. De omzet in 2005 was gemiddeld € 233.190, waarvan het resultaat van dat boekjaar € 54.730 bedroeg. Wat betreft de financiële maatstaven wordt voor zowel de liquiditeit in enge als in ruime zin besloten dat de gemiddelde vastgoedmakelaar zijn korte termijn schulden kan vereffenen. De solvabiliteit geeft wel weer dat de lange termijn schulden net niet vereffend kunnen worden voor de gemiddelde makelaar. De rentabiliteitsratio’s geven weer dat de gemiddelde vastgoedmakelaar een hoge return krijgt van datgene dat hij geïnvesteerd heeft. Het vierde onderdeel handelt over de oprichting van een immobiliënkantoor en over ondernemerschap. Daarin worden de voorwaarden en formaliteiten besproken die nodig zijn bij de oprichting van een kantoor. Eveneens komt het financieel plan aan bod. Gezien het ondernemerschap een belangrijke invloed uitoefent op de economie werd er nagegaan of ondernemerschap al dan niet kon worden gestimuleerd. Bij het raadplegen van de literatuur kwam tot uiting dat ondernemerschap afhankelijk is van een aantal omgevingsfactoren. De belangrijkste hiervan zijn familiale omgeving, de beschikbaarheid van kapitaal, geschoolde arbeid en de bestaande wetgeving. Het is uiteraard zinvol het ondernemerschap aan te moedigen en te stimuleren door in te werken op deze factoren. De overheid heeft hier een belangrijke taak te vervullen aangezien zij rechtstreeks op een aantal factoren kan inspelen. Door helpend op te treden kan ze het percentage bedrijven dat uiteindelijk zal slagen, vergroten. Ook de lokale overheden en autoriteiten, zowel als grote bedrijven kunnen meewerken om een klimaat te creëren dat ondernemerschap stimuleert. Eveneens kwam tot uiting dat bepaalde persoonlijke factoren de oprichting beïnvloeden. Zo kan een starter best bekwaam zijn en over genoeg creativiteit beschikken. Een realistische portie ambitie draagt ook bij aan het succes van een pas opgericht kantoor. Eveneens dient de startende makelaar de nodige portie prestatiedrang en passie voor het werk te hebben. De omgeving van de makelaar wordt door de makelaar beïnvloed, maar de omgeving beïnvloedt de makelaar eveneens. Vijf belangrijke omgevingsfactoren spelen mee bij de bedrijfsvoering van een onderneming. De familiale omgeving, de beschikbaarheid van kapitaal en geschoolde arbeid, maar ook overheidsregulering. Andere omgevingsfactoren kunnen ook een rol spelen, maar deze hangen eerder af van de lokale eigenschappen. In het tweede gedeelte van de thesis komt de profilering van de gemiddelde startende vastgoedmakelaar in Vlaanderen aan bod. De globale startende makelaar is meestal van het mannelijke geslacht en tussen 25 en 30 jaar oud. De verwachting dat makelaars na hun studie eerst enkele jaren beroepservaring zouden opdoen, gaat niet op. De ondernemersopleiding van de Syntra verleent de meeste makelaars toegang tot het beroep. Dankzij de jonge leeftijd van de starters hebben deze meestal nooit eerder een andere functie uitgevoerd. Indien ze toch reeds een andere functie hadden uitgevoerd, was dat voornamelijk met het statuut zelfstandige. Over het loon dat verdiend werd, waren de makelaars erg tevreden. Het belangrijkste startmotief dat de makelaars hadden was ‘iets willen realiseren’. De uitdaging, vrijheid en de financiële winsten waren erg belangrijk. De keuze voor de vastgoedsector is voornamelijk uit interesse en reeds opgebouwde ervaring. De gemotiveerde starter richtte sneller een kantoor op indien minstens één van de ouders zelfstandige is geweest. De overgrote meerderheid van de starters richt een volledig nieuw kantoor op. Dit wordt voornamelijk op voltijdse basis en zonder vennoot gedaan. Het startkapitaal bedraagt minder dan € 25.000. Het beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars (BIV) is het populairst voor het inwinnen van informatie omtrent de oprichting. De doelstellingen van het vastgoedkantoor die als het belangrijkst aanzien worden zijn de kwaliteit van de dienstverlening optimaliseren en het imago constant verbeteren. Groei en financiële onafhankelijkheid zijn ook doelstellingen die nagestreefd worden. De belangrijkste taak van de starter is de bemiddeling bij aankoop/verkoop. Een gemiddeld kantoor wordt opgericht zonder personeel en meer dan één derde heeft na enkele jaren nog steeds geen personeel in dienst. Het startend kantoor kan echter ook met moeilijkheden en remmingen te kampen krijgen. Vooral de zware loonkost weegt door hetgeen ook het klein aantal personeelsleden verklaart. Een andere probleemfactor is de faalangst die een hindernis vormt. De kwaliteit van de service en het imago is erg belangrijk voor de starter.