Projectvennootschap bij vastgoedontwikkeling is niet noodzakelijk btw-misbruik

Abstract

Nieuwsbrieven en tijdschriften-Fiscale Actualiteit Projectvennootschap bij vastgoedontwikkeling is niet noodzakelijk btw-misbruik Fiscaal misbruik Fiscale Actualiteit nr. 2018/11, pag. 13-16, week 22-28 maart 2018 De keuze voor een share deal (overdracht van de aandelen) i.p.v. een asset deal (overdracht van het onderliggende onroerend goed) is niet strijdig met de antimisbruikbepaling inzake btw. Volgens de rechtbank te Antwerpen is er dus geen bezwaar tegen dat bouwpromotoren een projectvennootschap opzetten om een vastgoedproject te realiseren, ook al levert hen dat een fiscaal voordeel op. In drie recente vonnissen oordeelt de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen dat de verkoop van aandelen van een vennootschap waarin een onroerend goed werd gebouwd, niet zomaar gelijk kan worden gesteld met de verkoop van dat onderliggend onroerend goed. Het fiscale voordeel van het gebruik van zo'n 'share deal' i.p.v. een 'asset deal'-namelijk vrijstelling van btw op de verkoop van de aandelen (art. 44 § 3 10° Wbtw)-kan dus niet zomaar worden miskend door beroep te doen op de antimisbruikbepaling inzake btw. Fiscus ziet kunstmatige constructie De eerste zaak (Rb. Antwerpen 9 juni 2017, 16/1322/A) betrof een consortium van vastgoedpromotoren. Die besloten samen in te schrijven op een openbare aanbesteding voor de bouw van een onroerend goed. De samenwerking omvatte o.a. de oprichting van een projectvennootschap aangezien dat een van de vereisten van de aanbestedende overheid was (die wou immers de mogelijkheid hebben mee in de vennootschap te participeren). Na de gunning van het project werden de aandelen van de projectvennootschap overgedragen aan de aanbestedende overheid, evenals aan een derde partij. Na de oplevering van het onroerend goed ontving een van de promotoren een dwangbevel voor verschuldigde btw voor de 'diensten van projectontwikkeling' die hij zogenaamd had geleverd, verhoogd met een administratieve boete van 200 %. Volgens de fiscus was er immers sprake van btw-misbruik gelet op "het artificieel karakter van de projectvennootschap", aangezien die louter passief zou zijn tussengekomen in het project. Daarom herdefinieerde de fiscus een gedeelte van de prijs voor de aandelen, aangezien die prijs geen tegenprestatie vormde voor het verkrijgen van de aandelen, maar een vergoeding voor de diensten van projectontwikkeling (o.m. het regelen van vergunningen, plannen, coördinatie) aan de projectvennootschap zelf. De fiscus betwistte dus niet de aandelenoverdracht op zich, alleen een deel van de prijs. Het tweede vonnis (Rb. Antwerpen 23 juni 2017, 16/1729/A) betrof hetzelfde project als in het eerste vonnis, zij het dan een ander onderdeel ervan. Ook voor dat deel van het project werd er gebruik gemaakt van een projectvennootschap voor de bouw van een onroerend goed, waarvan de aandelen nadien werden verkocht. Ook hier vond de fiscus dat een deel van de prijs voor de aandelen een vergoeding uitmaakte voor de diensten van projectontwikkeling die de promotor geleverd had. Die prijs moest dus onderworpen worden aan btw (ook met een boete van 200 % erbovenop). De projectvennootschap was, aldus de fiscus, ook hier een louter passieve tussenschakel. Het derde vonnis (Rb. Antwerpen 30 juni 2017, 16/2465/A) betrof opnieuw een gezamenlijke oprichting van een projectvennootschap door enkele vastgoedpromotoren om een vastgoedproject te realiseren. Ook hier vond een aandelentransactie plaats na voorlopige oplevering van het onroerend goed. Een verschil met de twee voorgaande zaken was wel dat de aandelenoverdracht ongeveer een jaar later gevolgd werd door een fusie bij wijze van 1/4